Eine Immobilie zu erben, ist häufig mit gemischten Gefühlen verbunden. Neben der persönlichen Bedeutung stellen sich sehr praktische Fragen: Möchte ich selbst einziehen? Ist eine Vermietung wirtschaftlich sinnvoll? Oder ist der Verkauf die bessere Lösung?
Besonders bei einer Erbengemeinschaft können unterschiedliche Vorstellungen aufeinandertreffen. Eine frühzeitige und sachliche Auseinandersetzung mit der Immobilie hilft, die verschiedenen Möglichkeiten zu vergleichen und eine tragfähige Entscheidung zu treffen.
Selbst in die geerbte Immobilie einziehen
Wenn Sie eine Immobilie allein erben, können Sie grundsätzlich selbst entscheiden, wie Sie damit umgehen möchten. Die Eigennutzung kann sinnvoll sein, wenn Lage, Größe und Zustand des Hauses oder der Wohnung zu Ihrer persönlichen Lebensplanung passen.
Allerdings sollten Sie nicht nur die eingesparte Miete betrachten. Auch laufende Kosten, Instandhaltung, mögliche Modernisierungen und gegebenenfalls noch bestehende Finanzierungen gehören in die Überlegung.
Was gilt bei der Erbschaftsteuer?
Bei einer selbst genutzten geerbten Immobilie kann unter bestimmten Voraussetzungen die sogenannte Familienheimbefreiung greifen. Die Regelungen unterscheiden sich insbesondere danach, ob der Erbe beispielsweise Ehegatte, Lebenspartner oder Kind des Erblassers ist.
Für Kinder ist die Steuerbefreiung grundsätzlich auf eine Wohnfläche von bis zu 200 Quadratmetern begrenzt. Zudem muss die Immobilie unter den gesetzlichen Voraussetzungen unverzüglich zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden. Bei einer Aufgabe der Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren kann die Steuerbefreiung grundsätzlich rückwirkend entfallen, sofern keine gesetzlich anerkannten zwingenden Gründe vorliegen. Für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner gelten andere Voraussetzungen.
Da die steuerlichen Folgen stark vom Einzelfall abhängen, sollte die Erbschaftsteuer vor einer Entscheidung mit einem Steuerberater oder der zuständigen Finanzbehörde geklärt werden.
Die Immobilie vermieten
Eine weitere Möglichkeit ist die Vermietung. Sie kann interessant sein, wenn die Immobilie langfristig als Kapitalanlage gehalten werden soll und Lage, Zustand und erzielbare Miete dafür sprechen.
Vor einer Entscheidung sollten jedoch die zu erwartenden Mieteinnahmen den laufenden Kosten gegenübergestellt werden. Dazu gehören beispielsweise Instandhaltung, Verwaltung, Versicherungen und bei Eigentumswohnungen das Hausgeld sowie mögliche Sonderumlagen.
Auch die Frage, ob Sie sich selbst um die Immobilie kümmern möchten oder eine Hausverwaltung beauftragen, sollte berücksichtigt werden.
Eine Immobilie zu vermieten bedeutet nicht nur regelmäßige Einnahmen, sondern auch langfristige Verantwortung.
Die geerbte Immobilie verkaufen
Der Verkauf kann die passende Lösung sein, wenn Sie die Immobilie nicht selbst nutzen möchten, die Entfernung zum eigenen Lebensmittelpunkt zu groß ist oder eine langfristige Vermietung nicht zu Ihrer Lebensplanung passt.
Gerade bei einer Erbengemeinschaft kann der Verkauf eine Möglichkeit sein, das gemeinsame Immobilieneigentum aufzulösen und den Erlös anschließend entsprechend der jeweiligen Erbanteile zu verteilen.
Vor dem Verkauf sollte zunächst geklärt werden, wer tatsächlich erb- bzw. verfügungsberechtigt ist und welche Unterlagen benötigt werden. Dazu gehören unter anderem Nachweise über die Erbfolge und die Eigentumsverhältnisse.
Auch die steuerlichen Folgen eines Verkaufs sollten vorab geprüft werden. Bei einem geerbten Objekt beginnt die steuerliche Spekulationsfrist grundsätzlich nicht automatisch mit dem Erbfall. Für die steuerliche Betrachtung kann vielmehr die Anschaffung durch den Erblasser maßgeblich sein. Ob im konkreten Fall ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vorliegt, hängt unter anderem von Anschaffungszeitpunkt und Nutzung der Immobilie ab.
Besonderheit Erbengemeinschaft
Gibt es mehrere Erben, gehört die Immobilie nicht automatisch jedem Erben zu jeweils gleichen Teilen. Entscheidend sind die jeweiligen Erbquoten.
Die Verwaltung und Nutzung des Nachlasses kann in einer Erbengemeinschaft komplex sein. Nicht jede Entscheidung kann einfach durch eine Mehrheit getroffen werden. Insbesondere bei einer Veräußerung der Immobilie ist eine klare Abstimmung der Beteiligten erforderlich.
Deshalb empfiehlt es sich, frühzeitig zu klären:
- Wer möchte die Immobilie behalten?
- Wer möchte seinen Erbanteil ausgezahlt bekommen?
- Kommt eine gemeinsame Vermietung infrage?
- Ist ein gemeinsamer Verkauf sinnvoll?
- Welche Finanzierung oder Belastungen bestehen noch?
Wenn eine Einigung nicht möglich ist, sollten die rechtlichen Möglichkeiten mit einem Fachanwalt geklärt werden.
Grundbuch nach der Erbschaft
Mit dem Erbfall geht das Vermögen des Erblassers auf den oder die Erben über. Das Grundbuch muss deshalb nicht erst den Eigentumsübergang „bewirken“, sondern sollte an die neue Eigentumssituation angepasst werden.
Für die Grundbuchberichtigung sind entsprechende Nachweise über die Erbfolge erforderlich. Bei einem Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall fällt für die Eintragung der Erben grundsätzlich keine Grundbuchgebühr an.
Gerade wenn die Immobilie anschließend verkauft werden soll, ist es sinnvoll, die erforderlichen Unterlagen und die Eigentumsverhältnisse frühzeitig zu klären.
Welche Lösung passt zu Ihrer Situation?
Bei einer geerbten Immobilie gibt es keine pauschal richtige Entscheidung. Entscheidend sind Ihre persönlichen Ziele, die finanzielle Situation und die Eigenschaften der Immobilie.
Ein sinnvoller erster Schritt ist deshalb eine strukturierte Bestandsaufnahme:
- Eigentums- und Erbverhältnisse klären
- Immobilie und aktuellen Marktwert einschätzen lassen
- Finanzierung und laufende Kosten prüfen
- Eigennutzung, Vermietung und Verkauf miteinander vergleichen
- Steuerliche und rechtliche Folgen vor der Entscheidung prüfen
Als Immobilienmakler kann ich Sie insbesondere dabei unterstützen, die Immobilie aus Marktsicht einzuordnen und die Möglichkeiten eines Verkaufs realistisch zu bewerten. Eine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung ersetzt das nicht.
WEBER Immobilien – persönlich an Ihrer Seite
Eine geerbte Immobilie ist oft mehr als eine reine Vermögensfrage. Gleichzeitig sollte eine solche Entscheidung möglichst sachlich und mit einem klaren Blick auf die wirtschaftlichen Möglichkeiten getroffen werden.
Wenn Sie eine Immobilie in München oder Umgebung geerbt haben und überlegen, ob Sie diese verkaufen, vermieten oder selbst nutzen möchten, unterstütze ich Sie gerne bei der ersten Orientierung.
Gemeinsam können wir betrachten, welche Möglichkeiten der regionale Immobilienmarkt für Ihr Objekt bietet und welche nächsten Schritte für einen möglichen Verkauf sinnvoll sind.
WEBER Immobilien GmbH – Ihr persönlicher Ansprechpartner für Wohnimmobilien in München und Umgebung.